Abschreibung von Gebäuden nach einer kürzeren Nutzungsdauer

Der Bundesfinanzhof hatte 2021 entschieden, dass Immobilieneigentümer, die eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes für die Abschreibung geltend machen, sich jeder Darlegungsmethode bedienen können, soweit daraus Rückschlüsse auf die maßgeblichen Faktoren für die tatsächliche Restnutzungsdauer möglich sind. Ursprünglich wollte der Fiskus daher eine kürzere Abschreibungsdauer für Neuanschaffungen ab diesem Jahr per Gesetzesänderung ausschließen lassen.

Der Gesetzgeber hat sich aber schlussendlich doch gegen diesen kategorischen Ausschluss entschieden und stattdessen darauf gesetzt, dass die Anhebung der AfA-Sätze für neue Wohngebäude bereits zu einem deutlichen Rückgang der entsprechenden Fälle führen wird. Für die verbliebenen Fälle hat das Bundesfinanzministerium jetzt Richtlinien herausgegeben, unter welchen Umständen eine kürzere Nutzungsdauer in Frage kommt und wie der Nachweis zu führen ist.

Allgemeine AfA-Sätze: Der für ein Gebäude geltende typisierte AfA-Satz ist unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes und auch unabhängig vom tatsächlichen Alter des Gebäudes anzuwenden. Er gilt daher auch für die Abschreibung einer erworbenen Bestandsimmobilie. Die AfA-Zeiträume für die einzelnen AfA-Sätze sind nicht gleichbedeutend mit der Gesamtnutzungsdauer im Sinne des Bewertungsgesetzes. In der Regel ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes länger als der AfA-Zeitraum.

Kürzere Nutzungsdauer: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer bei einem Gebäude kürzer als die sich aus der Anwendung des AfA-Satzes ergebende Nutzungsdauer, kann in begründeten Ausnahmefällen auch die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA vorgenommen werden. Als Nutzungsdauer gilt der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Ob eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden kann, beurteilt sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls.

Rechtfertigungsgründe: Für die Bemessung der Gebäude-AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bedarf es einer konkreten Rechtfertigung auf Grund der objektiven Gegebenheiten. Entscheidend ist, ob das Gebäude vor Ablauf des regulären AfA-Zeitraums objektiv betrachtet technisch oder wirtschaftlich verbraucht ist. Der Bestimmung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist eine an der größtmöglichen Wahrscheinlichkeit orientierte Schätzung zu Grunde zu legen. Dabei finden alle vom Eigentümer darzulegenden technischen und wirtschaftlichen Umstände des betreffenden Gebäudes Berücksichtigung.

Mitwirkungspflicht: Bei der Glaubhaftmachung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer sind die Eigentümer in erhöhtem Maße zur Mitwirkung verpflichtet, weil die bei der Schätzung zu berücksichtigenden Faktoren im Einfluss- und Wissensbereich des Eigentümers liegen.

Maßgebliche Kriterien: Die zu schätzende kürzere Nutzungsdauer wird durch bestimmte Einflussfaktoren bestimmt. Dazu gehören der technische Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können.

Technischer Verschleiß: Ausgangspunkt für die Beurteilung des technischen Verschleißes ist die Nutzungsdauer der Tragstruktur des Bauwerks (Dachkonstruktion, tragende Wände, Geschossdecken und Fundament) als Hauptbestandteil des Gebäudes. Für die Annahme einer kürzeren technischen Nutzungsdauer genügt es nicht, dass lediglich einzelne Teile des Gebäudes zur Erneuerung anstehen. Dies gilt auch dann nicht, wenn der Aufwand zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führt und steuerlich den Herstellungskosten zuzurechnen ist. Erforderlich ist stattdessen, dass durch technischen Verschleiß der tragenden Teile das Gebäude in seiner Gesamtheit beeinträchtigt ist.

Wirtschaftliche Entwertung: Eine mit wirtschaftlicher Entwertung begründete kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann der AfA nur zugrunde gelegt werden, wenn das Gebäude vor Ablauf der technischen Nutzungsdauer objektiv wirtschaftlich verbraucht ist, wenn also die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen anderweitigen Nutzung oder Verwertung endgültig entfallen ist.

Abbruchabsicht: Die Absicht, ein noch genutztes Gebäude abzubrechen oder zu veräußern, rechtfertigt für sich genommen keine kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes. Eine Verkürzung der Nutzungsdauer kommt erst dann in Frage, wenn die Abbruchvorbereitungen soweit gediehen sind, dass die weitere Nutzung in der bisherigen oder einer anderen Weise so gut wie ausgeschlossen ist. Die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA kann erst vorgenommen werden, wenn der Zeitpunkt der Nutzungsbeendigung des Gebäudes fest steht.

Betriebsgebäude: Für bestimmte betrieblich genutzte Gebäude kann eine kürzere Nutzungsdauer angenommen werden, ohne dass hierfür eine gesonderte Nachweispflicht besteht. Aus der amtlichen AfA-Tabelle kann sich beispielsweise für Hallen in Leichtbauweise, Ställe und Schuppen je nach Bauweise und Nutzung eine kürzere Nutzungsdauer ergeben. Nur wer eine von den AfA-Tabellen abweichende Nutzungsdauer geltend macht, muss substantiierte Gründe vorbringen.

Muster- und Fertighäuser: Auch die Abschreibung von Musterhäusern erfolgt in der Regel nach den regulären gesetzlichen Vorgaben. Für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ist auch der Zeitraum einer voraussichtlichen Anschlussnutzung als Wohngebäude nach dem Ausscheiden aus dem Betrieb einzubeziehen. Das gilt auch für auf fremdem Grund und Boden errichtete Fertighäuser, die zum Zwecke der Veräußerung demontiert und andernorts wiederaufgebaut werden müssen.

Nachweismethoden: Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder eines zertifizierten Sachverständigen oder Gutachters für die Wertermittlung von Grundstücken zu erbringen. Im Rahmen des Nachweises ist der Zustand des Gebäudes (Tragstruktur des Bauwerks) darzustellen und begründet darzulegen, weshalb am Ende der geltend gemachten Nutzungsdauer voraussichtlich keine wirtschaftlich sinnvolle Nachfolgenutzung mehr möglich ist und kein Restwert mehr vorhanden ist. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend erforderlich, kann aber hilfreiche Anhaltspunkte zur Beurteilung des Einzelfalls enthalten. Die bloße Übernahme der Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis geeignet. Der Gutachtenzweck muss sich ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer richten und zwingend die maßgeblichen Faktoren hierfür berücksichtigen. Dabei ist auch eine mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes und deren Auswirkung auf die Nutzungsdauer zu berücksichtigen.